Налог аренды сдачи нежилого помещения ип

Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение

Добрый день! В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения аренды помещений.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие налоги по аренде предусмотрены для ИП;
  2. Как налоги по аренде оплачиваются ООО;
  3. Какими способами можно оплатить налоги.

Содержание

Важный аспект, который стоит держать в уме предпринимателю или организации при сдаче недвижимости во временное пользование – это вопрос налогообложения. Он тенью ходит за теми, кто имеет талант и смелость вести свой бизнес.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Таблица 1. Структура доходов и расходов ООО «Альта»

Сумма в год, тыс. руб.

Арендная плата, в т. ч.

Затраты в целях налогообложения

коммунальные платежи, в т. ч.

взносы на фонд оплаты труда

налог на имущество по кадастровой стоимости

Таблица 2. Расчет обязательных отчислений арендодателя (тыс. руб.)

ОСНО плательщик НДС

Налог на прибыль / УСН / ЕНВД

  • 219,66 – 13,18 = 206,48
  • (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
  • (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
  • 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
  • базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

Таблица 3. Расчет налоговых платежей для ИП (тыс. руб.)

ОСНО плательщик НДС

НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент

  • (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
  • (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
  • 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
  • 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

  • ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
  • УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
  • ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
  • ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

Особенности налога с аренды помещения для ИП

Передавать недвижимость в наем предприниматели могут в рамках коммерческой или личной хозяйственной деятельности. В первом случае налог с аренды помещения будет рассчитываться с учетом актуального для ИП режима, во втором – придется применять нормы об обязательствах физических лиц. Определять размер отчислений в бюджет, составлять отчеты и делать страховые взносы бизнесменам необходимо самостоятельно.

Обязательства перед бюджетом физических лиц

Рядовые граждане, иностранцы и предприниматели, заключившие договор аренды вне коммерческой деятельности, обязаны заплатить со сделки НДФЛ. Размер налога напрямую связан с резидентством РФ. Собственники, находившиеся на территории России на протяжении 183 дней, могут применять ставку в 13%. В остальных случаях отчисления составят 30%.

Пример. Предприниматель проживает в РФ, занимается производством мясных изделий и применяет упрощенный режим налогообложения. В 2018 году коммерсант сдаст в аренду дачу и земельный участок на 5 месяцев. По договору на личную карту коммерсанта перечислят 50 тыс. рублей.

В части соглашения предприниматель выступит как физ. лицо. С дохода в 50 тыс. придется заплатить НДФЛ по ставке 13%, что составит 6500 рублей. Включать арендные платежи в выручку от бизнеса нельзя. Дополнительно коммерсанту придется сдать отчетность по форме 3-НДФЛ. Поскольку доход будет получен в 2018-м, предоставить декларацию в инспекцию следует до завершения апреля 2019 года.

Важно! Законодатель возлагает обязанность удержания НДФЛ по договорам с физическими лицами на компании и предпринимателей. Если помещение передается в пользование организации либо ИП, именно арендаторы рассчитывают и переводят в бюджет налоги. Предусмотреть в соглашении иные условия нельзя (письмо Минфина России № 03-04-05/49369). При передаче недвижимости в аренду физическому лицу налог придется исчислять самостоятельно.

Страховые взносы на рассматриваемый вид доходов не начисляют. Соответствующее правило закреплено в пункте 4 статьи 420 НК РФ.

В апреле 2013 года Минфин России разрешил не удерживать НДФЛ с компенсационных выплат по соглашениям (письмо № 03-04-06/12985). К таковым относится возмещение коммунальных расходов и стоимости потребленных арендатором ресурсов.

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Читайте так же:  Отчетность ип с работниками

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

  • Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

  • Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

  • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Какие коды ОКВЭД соответствуют деятельности по аренде жилых помещений

Согласно классификатору ОК 029-2014 коды ОКВЭД сдачи в аренду имущества таковы:

  • 68.2 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Этот код имеет 2 разновидности, соответствующие жилым (68.20.1) и нежилым (68.20.2) помещениям.
  • 68.3 (операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), в котором присутствует код, отвечающий деятельности агентств недвижимости (68.31), занимающихся, в частности, посреднической деятельностью по аренде недвижимости (68.31.2). Последний код делится на 2 разновидности, относящиеся к жилым (68.31.21) и нежилым (68.31.22) помещениям.
  • 68.32 (управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), куда входит деятельность по сбору арендной платы.

По классификатору ОК 029-2014 деление по видам деятельности стало более конкретным по сравнению с ранее применявшимся классификатором. Но при этом сохранено деление на ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещенийи ОКВЭД по сдаче жилой недвижимости.

Отчетность

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

  • без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
  • ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

    На странице 001 необходимо указать:

  • ИНН;
  • ФИО;
  • код налогоплательщика (760);
  • номер телефона.
  • Страница 002:
    • фамилия;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • сведения о документе, удостоверяющем личность;
    • место жительства.
  • Страница 003:
    • сумма дохода;
    • сумма налогового вычета;
    • налоговая база;
    • сумма налога.
  • Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.
  • Порядок подачи в ФНС

    Подать декларацию можно несколькими способами:

    • отправить в электронном виде;
    • прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
    • отправить по почте с описью вложения;
    • через уполномоченного представителя.

    Сроки оплаты

    Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

    • физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
    • физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
    • ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/

    Два вида «упрощенки»

    Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

    Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

    «Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

    • ставка 15%;
    • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
    • минимальные отчисления – 1% поступлений.
    • ставка 6%;
    • база – выручка, т. е. все поступления;
    • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
    Читайте так же:  Подоходный налог россия

    В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

    Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

    Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

    Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

    В каком ОКВЭД содержатся актуальные коды для сдачи в аренду имущества

    До 2017 года в отношении кодов ОКВЭД аренды помещений нужно было ориентироваться на классификатор ОК 029-2001, несмотря на существование еще 2 более поздних классификаторов: ОК 029-2007 и ОК 029-2014.

    С 2017 года применение классификаторов ОК 029-2001 и ОК 029-2007 прекращено. И единственным применяемым для определения ОКВЭД документом стал перечень видов деятельности, содержащийся в справочнике ОК 029-2014, в соответствии с которым уже с 11.07.2016 при регистрации юрлиц и ИП начали заноситься коды в ЕГРЮЛ и ЕГРИП (письмо ФНС России от 24.06.2016 № ГД-4-14/[email protected]).

    Таким образом, в 2019 году определение ОКВЭД, относящегося к аренде помещений, возможно только по классификатору ОК 029-2014.

    О последствиях, которые может иметь для налогоплательщика наличие недостоверных данных в ЕГРЮЛ, читайте в материале «ФНС России борется за достоверность ЕГРЮЛ».

    Заключение

    Передавая помещения в аренду, предпринимателю следует помнить об обязательности обложения дохода налогами. Коммерческие сделки попадут под выбранный бизнесменом режим. Операции с личными активами потребуют удержания НДФЛ.

    Коды ОКВЭД — аренда нежилого помещения в 2019 году

    О договоре аренды

    Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

    Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

    Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.

    Способы оплаты налогов

    Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

    С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой . Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

    Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

    • Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
    • Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

    Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

    Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.

    Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.

    Налог на имущество ИП сдаваемое в аренду

    Tania, а вы в курсе, что если вы соберетесь продать эти свои квартиры, которые являются предметами предпринимательской деятельности, то должны будете заплатить НДФЛ с доходов от продажи? Вот, как раз, свеженькое письмо-разъяснение Минфина России от 15.10.18 № 03-04-05/73674 по этому поводу вышло. В нем говориться о том, что индивидуальный предприниматель не освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, которая находится в его в собственности три года и более.

    Аргументируется это тем, что согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ и пункту 2 статьи 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимого имущества не будут облагаться НДФЛ, если такое имущество находилось в собственности физического лица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
    С 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но этот срок можно существенно понизить, если в отношении недвижимости соблюдается хотя бы одно из условий:
    — право собственности на недвижимость получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, а именно членом семьи или близким родственником;
    — право собственности получено в результате приватизации;
    — право собственности на недвижимость получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Все перечисленные правила не применяются к доходам от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. А это значит, что индивидуальный предприниматель обязан заплатить НДФЛ с доходов от продажи «рабочей» недвижимости независимо от срока владения этим имуществом.

    Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

    Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

    Читайте так же:  Налоговая инспекция подать жалобу на организацию

    Информация, представленная ниже, направлена на то, чтобы любой смог разобраться с тем, нужно ли уплачивать налог при передаче в аренду нежилого помещения, если надо, то какой вид налога, в каких размерах, в какие сроки, когда следует подавать налоговую отчётность, и многое другое.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Специальные налоговые режимы для арендодателя

    Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

    Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

    Особенности налога на имущество для спецрежимов:

    • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
    • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

    Специальные режимы имеют свои особенности применения.

    Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

    Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

    • для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
    • для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

    Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

    Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

    Как платит налог с аренды предприниматель на ПСН

    Специальный режим обложения позволяет распределять фискальную нагрузку с максимальной точностью. Статья 346.45 НК РФ закрепляет за плательщиками право приобретения патента сроком от 1 до 12 месяцев. Поскольку аренда помещения попадает под действие режима, собственники недвижимости могут использовать все преимущества ПСН.

    Платежи в бюджет не будут зависеть от фактического дохода по договорам. Стоимость патента установят региональным актом с учетом территориальной специфики и площади недвижимости. Дополнительным расходом коммерсанта станут фиксированные страховые взносы. Уменьшить на них ПСН не получится.

    Есть ли коды ОКВЭД для сдачи нежилых помещений в субаренду

    Особые коды ОКВЭД для сдачи в аренду помещений на условиях субаренды в классификаторе не выделены. В такой ситуации придется использовать коды, указанные для сдачи в аренду. При этом деление кодов аренды на относящиеся к жилым и нежилым помещениям в справочнике присутствует.

    О том, в чем заключаются отличия аренды от лизинга, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

    Расчёт суммы

    Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

    1. Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
    2. Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
    3. Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
    4. Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
    5. Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

    Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

    Способы оплаты налога

    Законодатель предусматривает две формы исполнения обязательств. В большинстве случаев арендодатель-предприниматель должен самостоятельно рассчитывать НДФЛ и перечислять его в казну. Основанием выступает декларация. Если ИП заключает договор с фирмой вне рамок коммерческой деятельности, обязанность переходит к налоговому агенту.

    Письменные требования высылают бизнесмену контролирующие органы после получения и проверки формы 3-НДФЛ. Однако внести деньги разрешается и до этого момента. Способы оплаты постоянно дополняют. Так, на сайте ФНС РФ действует специальный сервис, при помощи которого можно сформировать квитанцию и передать ее в обслуживающий банк. Программа позволяет избежать ошибок в реквизитах.

    Наказания за нарушения

    Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

    Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

    При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

    Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

    Читайте так же:  О земельном налоге на территории

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

    Аудиоверсия статьи, прослушать

    Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

    Ставки

    Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

    Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

    • для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
    • для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
    • для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
    • для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

    Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

    Патентная система для ИП-арендодателя

    Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

    • действует при наличии принятого в регионе закона;
    • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
    • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

    Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

    Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

    Порядок расчетов с бюджетом на УСН

    Если договор аренды заключает предприниматель на упрощенной системе, со сделки придется перечислять единый налог. Условием освобождения от НДФЛ будет коммерческий характер сделки.

    Пример. Собственник помещений зарегистрировался в качестве ИП, чтобы сдавать в аренду производственные здания, земельные участки и хозяйственные постройки. Месяц содержания недвижимости обходится бизнесмену в 58 тыс., а ежегодный капитальный ремонт – 480 тыс. рублей. Предприниматель заключил договоры с компаниями, согласно которым ежемесячно будет получать 380 тыс. рублей. Соглашение действует с 1.05.2018 до 31.12.2018, то есть 8 месяцев.

    Расчет обязательств зависит от выбранного объекта обложения.

    Этап калькуляции Доходы по ставке УСН 6% Чистая прибыль по ставке УСН 15%
    Расчетная база 380 000 × 8 месяцев = 3 040 000 Сумма затрат (58 000× 8 месяцев)+ 480 000 = 944 000 Облагаемая база 3 040 000 3 040 000–944 000 = 2 096 000 Налог к оплате 3 040 000 × 6% = 182 400 2 096 000 × 15% = 314 400

    Страховые сборы взимаются с ИП на УСН в фиксированном размере. Поскольку в примере годовой доход превысит нормативное значение в 300 тыс. рублей, с излишка необходимо перечислить 1% на пенсионное страхование. Правило о дополнительных взносах актуально для всех предпринимателей, в том числе плательщиков ОСНО и ПСН.

    Помимо минимальной суммы в 32 385 рублей, нашему коммерсанту нужно заплатить: (3040 000–300 000)× 1% = 27 400.

    Важно! Согласно письму Минфина России № 03-15-07/8369 от 12.02.2018 коммерческие затраты «упрощенца» при определении дохода во внимание не принимают.

    Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

    Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

    • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
    • ставка от 7,5 до 15%;
    • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
    • применяются вычеты на взносы и пособия.

    Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

    Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

    Правила оплаты налогов с аренды при общей системе

    Если договор заключен в рамках коммерческой деятельности, в счета следует включить НДС. Большое значение будет иметь тип вознаграждения:

    1. Фиксированные взносы. Налог с аренды исчисляется по ставке 18%. Его потребуется выделять в счетах-фактурах и своевременно оплачивать в бюджет.
    2. Составные платежи. Нередко взносы носят компенсационный характер. Не желая контактировать с коммунальными службами, арендатор перечисляет собственнику возмещение затрат на ресурсы помимо основного вознаграждения. В этом случае ИП на ОСНО вправе принять к вычету НДС, взысканный снабжающими организациями или управляющими компаниями.

    Пример. Индивидуальный предприниматель на общей системе заключил договор о передаче офисных площадей во временное пользование на 1 год. Плата по контракту перечисляется ежемесячно в размере 23 600, в том числе НДС 3 600 рублей. Стороны включили в арендный взнос все коммунальные расходы. В первый месяц снабжающие организации выставили счет на 4720, в том числе НДС 720.

    Налог на добавленную стоимость будет рассчитываться следующим образом: 3600–720 = 2900 рублей.

    Другим обязательным отчислением со сделки станет НДФЛ. Предприниматели на общей системе обязаны придерживаться правил главы 23 НК РФ. При этом они имеют право на профессиональный вычет. Правовая основа снижения налоговой базы закреплена в статье 221 НК РФ. В приведенном примере НДФЛ необходимо вычислять в следующем порядке:

    Этап расчета Калькуляция в рублях
    Налоговая база 23 600–3 600 = 20 000 Расходы без НДС 4 720–720 = 4 000 Профессиональный вычет 20 000–4 000 = 16 000 НДФЛ к уплате в бюджет 16 000 × 13% = 2080
    Читайте так же:  Имущественный налоговый вычет для предпенсионеров

    Сумма НДС, предъявленная снабжающими организациями, не войдет в состав расходов коммерсанта (статья 170 НК РФ).

    Важно! Ставка НДФЛ в 13% применяется к доходам резидентов РФ. Если в роли арендодателя выступает иностранец, пребывающий в стране менее 183 дней, налог вырастет до 30%.

    Таким образом, при сдаче недвижимости в аренду в рамках коммерческой деятельности предпринимателям на ОСНО придется заплатить сразу два налога – НДФЛ и НДС. Страховые сборы останутся фиксированными.

    Налоги на аренду помещения для ООО

    Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

    Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

    Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

    При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

    Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

    Налоговый вычет

    Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

    Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

    Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

    Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

    Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

    • в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
    • в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
    • в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

    Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

    Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

    При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

    Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

    Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

    Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

    ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

    начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

    если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

    рассчитывается от стоимости недвижимости;

    ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

    фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

    при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

    Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

    В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

    1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
    2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

    Итоги

    Видео (кликните для воспроизведения).

    При ведении в 2019 году бизнеса, связанного с деятельностью по предоставлению в аренду недвижимости, необходимо использовать код ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещений или жилой недвижимости, указанный в классификаторе ОК 029-2014.

    Источники

    Налог аренды сдачи нежилого помещения ип
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here