Кадастровый налог недвижимость оценка

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

.shock / Depositphotos.com

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно «новому» порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ «Эталон» Александр Попов на круглом столе «Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти», состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • отчет о рыночной стоимости объекта (ч. 2 ст. 246 КАС РФ, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в «Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка« интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро «Тимофеев и партнеры» Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

Разъяснения

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В Налоговом кодексе есть понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача закона ограничиться возможность оформления сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эту сумму и считают доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога, который нужно отразить в декларации 3-НДФЛ. Его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Читайте так же:  План внутреннего финансового контролю образец

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Кадастровая стоимость БЕСПЛАТНО

Определение налоговой базы

Если вы – собственник всего объекта недвижимости, то налоговая база по налогу равна его полной кадастровой стоимости.

Если вам принадлежит часть объекта, а кадастровая стоимость определена для него в целом (например, помещение в здании), налоговой базой будет доля кадастровой стоимости исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Например, вам принадлежит помещение, площадью 300 кв. м в здании площадью 3 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания 30 млн руб.

Тогда налоговая база по вашему помещению составит 3 млн руб. (30 млн × 300 / 3 000).

Как считать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости с 2019 года читайте здесь.

Кроме того с 2019 года отменен налог на движимое имущество. Подробности в материале «Налог на движимое имущество отменили».

Зачем нужна кадастровая стоимость?

От размера кадастровой стоимости зависит расчет налога на недвижимое имущество лиц: земельный участок, квартира, здание, частный дом. В ряде случаев кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость объекта недвижимости и приближена к ней.

Как узнать кадастровую оценку

В НК РФ сказано, что налог по кадастровой стоимости определяется исходя из оценки объекта, установленной на 1 января года, в котором совершена сделка.

Например, сделка по отчуждению объекта была совершена 24 мая 2017 г., значит, кадастровая оценка должна быть определена на 1 января 2017 г.

Данные о кадастровой цене содержатся в выписке ЕГРН. Получить сведения об объекте можно бесплатно, на сайте rosreestr.ru. Для этого с главной страницы нужно перейти в раздел «справочная информация».

В форме поиска следует указать один из параметров жилплощади:

  • кадастровый/условный/ранее присвоенный номер;
  • адрес;
  • права/ограничения.

После этого ввести капчу и кликнуть кнопку «сформировать запрос». На экране отобразится информация об объекте.

Помимо этого можно заказать выписку в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ будет необходим для заключения договора купли-продажи квартиры.

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года

Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости» .

Для чего нужен Перечень имущества

Перечень имущества содержит список тех объектов обложения налогом на имущество, для которых этот налог рассчитывается исходя из их кадастровой оценки. У уполномоченных органов власти субъектов федерации в связи с этим появилась дополнительная функция — предоставление детализированного перечня недвижимых объектов, относящихся к категориям объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости. Виды этих объектов перечислены в подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Согласно п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган власти субъекта федерации до начала предстоящего года составляет Перечень имущества, предоставляет его в ФНС и размещает в открытом доступе на собственном сайте либо на сайте субъекта федерации.

Перечень имущества составляется в форме списка объектов недвижимости с проставлением информации по их кадастровым номерам и точным адресам. На основании этого перечня налогоплательщики определяют принадлежность недвижимости, числящейся на их балансе в виде основного средства, к имущественным объектам, облагаемым налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Как платить налог, если недвижимость есть в кадастровом перечне, но ее стоимость не определена, узнайте здесь.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

На что влияет дата приобретения объекта

Изменения в НК РФ были введены № 382-ФЗ от 29.11.2014. В п. 3 ст. 4 указанного закона прописано, что новый порядок расчета распространяется на объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после января 2016 г.

То есть, если квартира перешла во владение налогоплательщика ранее этого периода, то расчет НДФЛ производится по цене договора.

Если объект недвижимости зарегистрирован в собственность после 2016 г., то при расчете налогооблагаемой базы применяется, либо цена договора, либо кадастровая оценка, помноженная на коэффициент 0,7.

Например, Свиридов А.В. в 2017 г. купил квартиру за 1 млн руб. В 2017 г. он продал объект за ту же стоимость. По данным Росреестра стоимость имущества 2,2 млн руб. После применения коэффициента база для расчета НДФЛ равна 1,54 млн. Свиридову А.В. придется заплатить налог в размере:

(1540000 – 1000000) × 13% = 70200 руб

Если цена сделки выше кадастровой оценки, то налог с продажи квартиры рассчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи.

Читайте так же:  Штрафы гибдд бухгалтерский и налоговый учет

Например, в 2018 г. Большаков П.Ю. получил в дар от отца жилплощадь. В 2019 г. он реализовал объект за 1,8 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,9 млн руб. После применения коэффициента 0,7 налогооблагаемая база равна 1,33 млн. НДФЛ будет рассчитан исходя из цены договора. Сумма налога к уплате составит:

(1800000 – 1000000) × 13% = 104000 руб

Как узнать кадастровую стоимость и сумму налога на имущество?

  1. Заполните форму поиска или введите кадастровый номер объекта недвижимости.
  2. Дождитесь результата.
  3. Получите информацию о кадастровой стоимости и сумме налога на имущество.

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

Применяем льготы

Если вы имеете право на льготу, предусмотренную в отношении начисляемого налога гл. 30 НК РФ или законом региона, то у вас есть возможность либо вообще не платить этот налог, либо уменьшить его величину. Документы, подтверждающие право на льготу, необходимо будет представить в ИФНС.

Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

О том, где можно выяснить, принят ли в регионе соответствующий закон, читайте в статье «Все больше регионов переходят на налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости».

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью понимается рыночная оценка имущества, определяемая независимыми оценщиками под контролем уполномоченных федеральных органов власти. Кадастровая оценка осуществляется с соблюдением положений закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Переоценка имущества производится не чаще 1 раза в 3 года (по федеральным городам не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. Итоги произведенных оценочных работ вносятся в единую базу Росреестра.

О том, где найти информацию о кадастровой стоимости конкретного имущества, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества».

Когда можно не платить НДФЛ

Ст. 217.1 предусмотрены случаи, в которых налогоплательщик полностью освобождается от уплаты НДФЛ, а также от необходимости представлять 3-НДФЛ в ФНС. В п. 2 указанной статьи определено, что если собственник владеет жилплощадью более минимально установленного срока, то он может заключить сделку по отчуждению без уплаты налога в бюджет.

Минимальный срок владения зависит от способа получения жилплощади в собственность. До 2016 г. этот срок был единым для всех объектов – 3 года. После 2016 г. срок составляет:

  • 5 лет для сделок купли-продажи. После 2020 г. минимальный срок составляет 3 года в том случае, если сделка купли-продажи осуществляется с единственным жильем;
  • 3 года – для иных сделок (приватизация, наследство, дарение).

Дата, с которой отчитывается срок владения, будет отличаться для различных способов получения объекта в собственность. При получении объекта путем покупки срок отчитывается с даты госрегистрации права собственности в Росреестре .

Если недвижимость досталась налогоплательщику по наследству, то срок отсчитывается со дня ухода из жизни наследодателя .

На объект недвижимости, полученный в дар, срок владения считается с момента госрегистрации права владения в Росреестре .

Особенности для нерезидентов

Граждане, не являющиеся резидентами РФ, также обязаны уплачивать НДФЛ при продаже имущества, расположенного на территории России. Ставка для нерезидентов составляет 30%.

При этом у нерезидентов отсутствует право на применение вычетов. В остальном порядок расчета совпадает с исчислением налога для резидента. При расчете также применяется кадастровая цена. При владении имуществом дольше минимального срока нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ.

Талибов Р.А. не является резидентом РФ. В 2018 г. он получил в наследство квартиру и сразу же продал ее за 1,3 млн рублей. Кадастровая цена объекта 2,35 млн руб. НДФЛ будет рассчитан из кадастровой оценки, так как после применения коэффициента она больше цены договора (2350000×0,7=1645000). Сумма налога к уплате составляет:

1645000 × 30% = 493500 руб

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Формула для расчета

Для расчета налогооблагаемой базы по новым правилам применяется следующая формула:

  • Нб – налогооблагаемая база;
  • Ко – кадастровая оценка;
  • Л – льгота.

Налогоплательщик вправе уменьшить базу для расчета НДФЛ на льготу:

  • в размере 1 000 000 руб;
  • в сумме фактических расходов на покупку.

Налогоплательщик вправе применить только один из двух вычетов, тот, который ему будет более выгоден. Для применения вычета в сумме фактических затрат необходимо представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные расходы.

Видео (кликните для воспроизведения).

В 2017 г. Степанова В.С. купила квартиру за 1,4 млн руб, а в 2018 г. продала ее за 1,7 млн руб. По данным Росреестра стоимость жилплощади на 1 января 2018 г. составляет 1,92 млн руб. Налогооблагаемая база по кадастровой оценке 1,344 млн рублей. Расчет налога будет проводиться исходя из цены договора. При этом Степановой В.С. выгоднее уменьшить размер доходов на фактические затраты на покупку, чем применить вычет 1 000 000. Размер налога составит:

(1700000 – 1400000) × 13% = 39000 руб

Итоги

Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

Читайте так же:  Налог на имущество дата

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если собственников несколько

В ситуации, когда объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам в долях, каждый из них рассчитывает налог и применяет льготу самостоятельно, пропорционально доли в квартире.

В 2017 г. Ложкина Н.О. и Сироткин Г.О. получили в наследство от отца квартиру, на которую оформили право собственности по ½. В 2018 г. они продали квартиру за 1,4 млн руб. Кадастровая цена объекта – 1,5 млн руб. Налог будет рассчитываться из цены договора, а не из кадастровой оценки, так как при применении коэффициента 0,7 цена договора больше, чем кадастровая стоимость (1500000×0,7=1050000). Размер НДФЛ для каждого из собственников составит:

((1400000/2) – (1000000/2)) × 13% = 26000 руб

Как рассчитывается налог на имущество?

Наш сервис автоматически рассчитывает сумму базового налога на имущество исходя из размера кадастровой стоимости, регионального коэффициента и льготного показателя (20м 2 для расчета налога на квартиру)

Перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости

Перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости (далее — Перечень имущества), ежегодно формируется и публикуется в открытом доступе уполномоченным органом исполнительной власти субъекта федерации. Что представляет собой Перечень имущества и для чего он нужен, читайте в статье.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:
— недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство). В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену;
— продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7. Дата приобретения недвижимости не важна;
— у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:

  • Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
  • Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

  • в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
  • объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
  • размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.

О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет» .

Итоги

Ежегодно составляемые уполномоченными органами власти субъектов федерации Перечни имущества содержат техническую информацию и предназначены для уведомления налогоплательщиков и ФНС о недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Компенсация налогового вычета на ребенка зарплата

Пошаговая инструкция по расчету налога на имущество с кадастровой стоимости

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

  • имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
  • при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
  • величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Что такое кадастровая стоимость?

Любой объект недвижимости: Квартира, частный дом, здание или земельный участок имеют свой размер кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается государством, на основании кадастровой оценки недвижимости.

Если кадастровая оценка завышена

Кадастровая оценка является изменяемой величиной. Росреестр стремится максимально приблизить ее к рыночной стоимости объекта. Но иногда случается, что кадастровая цена в 1,5-2 раза превышает рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае владельцу имущества необходимо оспорить кадастровую оценку. Сделать это можно двумя способами:

Основанием для пересмотра кадастровой оценки является:

  • недостоверная информация об оцениваемом объекте;
  • установление реальной рыночной стоимости.

Пересмотр цены в специальной комиссии является приоритетным способом, так как обладает следующими преимуществами:

  • быстрое рассмотрение заявления;
  • отсутствие госпошлины за рассмотрение обращения;
  • возможность оспаривания принятого решения в суде.

Для обращения в комиссию владельцу недвижимости нужно представить документы:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • справку о кадастровой оценке;
  • подтверждение недостоверности сведений об имуществе;
  • отчет о рыночной оценке.

Комиссия имеет право рассматривать заявление гражданина в течение месяца, после чего она обязана вынести решение о пересмотре кадастровой цены или об отклонении заявления.

Итоги

Налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывается всеми налогоплательщиками вне зависимости от применяемой системы налогообложения. О том как правильно рассчитать величину налога к уплате мы рассказали в данной статье.

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

В целях недопущения занижения базы налогообложения при исчислении НДФЛ с продажи недвижимости производится расчет налога по кадастровой стоимости. Новый порядок закреплен в ст. 217.1 НК РФ.

Какой может быть ставка?

Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 380 НК РФ).

При этом ставка по «кадастровой» недвижимости, начиная с 2016 года, не может быть больше 2%, независимо от региона (п. 2 ст. 380 НК РФ).

Рассмотрим как правильно осуществить расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости

Недвижимость, подлежащая обложению налогом, должна быть включена в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень на текущий год должен быть сформирован не позднее 1 января. Он направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости и размещается на официальном сайте исполнительного органа или на сайте субъекта РФ.

Обратите внимание, в перечне приводится конкретный объект недвижимости (например, здание), с указанием его кадастрового номера, полного адреса и кода КЛАДР. Если свою недвижимость в перечне вы не обнаружили, процедура расчета закончена.

Читайте так же:  Государственный финансовый контроль структура

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
— недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
— у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал «Ваши налоги»
2020

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.

Расчет налогового платежа

Сумма налога за год определяется по формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

Пример

Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

  • для полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Полным месяцем владения с 2016 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

Для чего введены новые правила расчета НДФЛ

Расчет налога по кадастровой стоимости был введен с целью недопущения занижения цены недвижимости в договоре. В первую очередь от указания заниженной стоимости рисковали покупатели объекта. Ведь в случае признания сделки незаконной они могли потребовать от продавца компенсацию только в размере, указанном в договоре.

Одновременно с этим нововведение позволяет получить больше денег в бюджет, так как НДФЛ рассчитывается с большей стоимости.

Продавцу необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом отчуждения недвижимости. Оплату налога необходимо провести до 15 июля. Отчитываться перед налоговым органом необходимо даже в случае, если налогооблагаемая база равна нулю, и налог к уплате отсутствует.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники

Кадастровый налог недвижимость оценка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here