Доверительное управление недвижимостью налоги

В рамках договора доверительного управления налог на имущество организаций платит собственник

Jirsak / Shutterstock.com

Налоговики разъяснили, что налогоплательщиком в отношении учитываемого на отдельном балансе доверительного управляющего имущества, переданного или приобретенного в рамках договора доверительного управления, признается учредитель управления, а не доверительный управляющий (письмо ФНС России от 12 октября 2017 г. № БС-4-21/20550).

Напомним, что налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 Налогового кодекса (ст. 373 НК РФ).

ФОРМА

Налоговая декларация по налогу на имущество организаций (КНД 1152028)

Налоговый расчет по авансовому платежу по налогу на имущество организаций (КНД 1152028)
Другие формы

При этом объектами налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1-378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).

В свою очередь учредителем доверительного управления является собственник имущества, за исключением случаев, предусмотренных ст. 1026 Гражданского кодекса (п. 1 ст. 1014 ГК РФ).

Переданное в доверительное управление имущество должно обособляться от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ). Планом счетов бухучета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению (приказ Минфина России от 31 октября 2001 г. № 94н) предусмотрено списание учредителем управления имущества, переданного в доверительное управление, со счета 01 «Основные средства» в дебет счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты». При этом имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению (за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) у учредителя доверительного управления (п. 1 ст. 378 НК РФ).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

В то же время организации, являющиеяся налогоплательщиком налога на имущество, обязаны представлять налоговые декларации по данному налогу (налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу) по местонахождению организации, местонахождению ее обособленных подразделений, имеющих отдельный баланс, и по местонахождению объектов недвижимости, находящихся вне местонахождения организации и ее обособленных подразделений, имеющих отдельный баланс (ст. 386 НК РФ).

Особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление

В комментируемой статье 378 НК РФ установлен порядок налогообложения имущества, переданного в доверительное управление, а также которое было приобретено в рамках договора доверительного управления.

Доверительное управление это передача на определенный срок имущества одного экономического субъекта (учредителя управления) для использования другому (доверительному управляющему) с целью получения дохода от управления, который за вычетом вознаграждения доверительному управляющему является собственностью учредителя управления или третьего лица, названного учредителем управления (выгодоприобретателя).

Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

— передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (пункт 1 статья 1012 ГК РФ);

— осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом могут быть предусмотрены только законом или конкретным заключенным договором (пункт 2 статьи 1012 ГК РФ);

— сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

На практике это означает, что при заключении сделок в устной форме другая сторона знает о статусе доверительного управляющего, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д. У.» (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ);

— объектом доверительного управления может быть любое имущество кроме имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении (статья 1013 ГК РФ);

— договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, а договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, то есть в отдельных случаях подлежит государственной регистрации (статья 1017 ГК РФ);

— срок доверительного управления не может превышать пяти лет, однако для отдельных видов имущества законом может быть установлен иной предельный срок действия договора доверительного управления имуществом (пункт 2 статьи 1016 ГК РФ).

Существенными условиями договора доверительного управления (условиями, несоблюдение которых влечет недействительность договора доверительного управления имуществом) на основании пункта 1 статьи 1016 ГК РФ являются условия:

— о составе имущества, передаваемого в доверительное управление;

— о наименовании юридического лица или имени гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

— о размере и форме вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

— о сроке действия договора доверительного управления.

Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, в соответствии с пунктом 1 статьи 1022 ГК РФ, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Читайте так же:  Срок составления акта выездной налоговой проверки

Оформляя документы (в том числе первичные учетные документы) по операциям доверительного управления имуществом, не следует забывать, что после имени или наименования доверительного управляющего делается пометка «Д. У.».

В соответствии со статьей 378 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, облагается налогом у учредителя доверительного управления.

При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций и составлении бухгалтерской отчетности при осуществлении договора доверительного управления имуществом следует руководствоваться Приказом Минфина Российской Федерации от 28 ноября 2001 года №97н «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом».

В Письме МНС Российской Федерации №01-3-03/666 и Минфина Российской Федерации №01-СШ/45 от 10 июня 2004 года «О порядке налогообложения паевых инвестиционных фондов» сообщают, что в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Федеральный закон №156-ФЗ) паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Собственники объекта недвижимости, входящего в состав паевого инвестиционного фонда, и данные о них, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

В соответствии со статьей 378 главы 30 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.

Таким образом, налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, являются организации, признаваемые учредителями доверительного управления — владельцев инвестиционных паев.

Владельцы инвестиционных паев производят исчисление и уплату налога на имущество организаций в отношении имущества, переданного ими в паевой инвестиционный фонд.

В отношении имущества, приобретенного и (или) созданного в рамках паевого инвестиционного фонда, исчисление и уплата налога производится организациями — владельцами инвестиционных паев пропорционально стоимости их инвестиционных паев (его доли в общем имуществе пайщиков).

Кроме того, управляющая компания, ведущая учет имущества паевого инвестиционного фонда, обязана для целей налогообложения сообщать каждому налогоплательщику — организации, владельцу инвестиционных паев сведения об остаточной стоимости имущества и о его доле в общем имуществе пайщиков.

При этом следует учитывать, что согласно статье 15 Федерального закона №156-ФЗ по требованию учреждения юстиции, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество, лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные указанным Федеральным законом, и представить его в учреждение юстиции.

Следовательно, основанием для начисления налога будут являться сведения о собственниках строений, помещений и сооружений, установленные на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо инвестиционных паев, предоставляемых налоговым органам органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Более подробно с вопросами, касающимися доверительного управления, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR – ИНТЕРКОМ — АУДИТ» «Доверительное управление. Паевые инвестиционные фонды».

Более подробно с вопросами, касающимися особенностей исчисления и уплаты налога на имущество организаций, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Налог на имущество организаций».

Доверительное управление имуществом: договор, бухгалтерский учет, налогообложение

Гражданско-правовые отношения

Налог на имущество

Имущество, учитываемое на балансе в качестве ОС согласно правилам бухгалтерского учета и переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит обложению налогом на имущество у учредителя доверительного управления (п. 1 ст. 374, ст. 378 НК РФ).

Остаточная стоимость объектов ОС определяется доверительным управляющим в рамках отдельного баланса на основании положений учетной политики учредителя управления (п. 1 ст. 1018 ГК РФ, п. 11 Указаний).

При передаче данных учредителю управления необходимо учитывать, что налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу предоставляются в налоговые органы не позднее 30-го числа каждого квартала, налоговые декларации — не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2 ст. 379, п. п. 2 — 3 ст. 386 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Особенности ведения бухгалтерского учета при доверительном управлении имуществом закреплены Приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом».
Раскрытие информации, связанной с осуществлением договора доверительного управления имуществом, в составе пояснительной записки осуществляется в соответствии с правилами, установленными Положением по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» (ПБУ 12/2010), утвержденным Приказом Минфина России от 08.11.2010 N 143н.

Налоговые аспекты договора

Доверительное управление имуществом: особенности налогообложения

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления заключается в простой письменной форме, за исключением тех случаев когда в доверительное управление передается недвижимое имущество. В таком случае договор подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).

Читайте так же:  Бланки на возврат налога физическим лицам

В соответствии с п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ к деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления имуществом, ЕНВД не применяется. Также участники данного договора не могут перейти на исчисление налога по УСН «по доходам» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

При совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом обязанности плательщика НДС возлагаются на доверительного управляющего. Порядок налогообложения операций регулируется ст. 174.1 НК РФ. Доверительный управляющий признается плательщиком НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ, и в случае, если он применяет УСН (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий выставляет счета-фактуры (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

В Письме УФНС по г. Москве от 12.04.2007 N 19-11/033701 предлагается при выставлении доверительным управляющим счета-фактуры в строке «Продавец» делать пометку «Д. У.».

Налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе ОС и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных продавцами этому лицу (п. 3 ст. 174.1 НК РФ).

Возникает вопрос: нужно ли доверительному управляющему, который не является плательщиком НДС (например, применяет УСН, ЕНВД и пр.), начислять налог со своего вознаграждения? Нет. В данном случае необходимо руководствоваться общими нормами налогового законодательства, поскольку специальные положения ст. 174.1 НК РФ не содержат указаний на этот счет. Аналогичная позиция изложена, в частности, в Письме УФНС по г. Москве от 21.03.2007 N 19-11/25300, где указано, что если доверительный управляющий применяет УСН, то с суммы вознаграждения НДС не исчисляется.

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно п. 3 ст. 174.1 НК РФ при осуществлении доверительным управляющим иной деятельности право на вычет НДС возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг), в том числе ОС и нематериальных активов, и имущественных прав, используемых при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом и используемых им при осуществлении иной деятельности.

Обязанность вести раздельный учет возникает не только при осуществлении облагаемых и не облагаемых НДС операций (в порядке, указанном п. 4 ст. 170 НК РФ), но и в случае если доверительный управляющий по «иной деятельности» исчисляет НДС. Доверительному управляющему необходимо закрепить применяемый порядок раздельного учета в учетной политике для целей налогообложения.

Именно он обязан представлять налоговые декларации по НДС (п. 1 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Приказом Минфина России от 07.11.2006 N 136н).

Законодателем не предусмотрен особый порядок ведения налоговых регистров по НДС в случае доверительного управления имуществом. Поэтому доверительный управляющий составляет в общем порядке единые книги покупок и продаж, а также ведет один журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур, в том числе по нескольким договорам доверительного управления и иной осуществляемой им деятельности. Изложенная позиция отражена в Письмах УФНС по г. Москве от 29.03.2008 N 19-11/19233, Минфина России от 16.01.2008 N 03-07-11/12.

Налог на прибыль организаций

В случае заключения договора доверительного управления имуществом участники договора, определяющие доходы и расходы по кассовому методу, обязаны перейти на определение доходов и расходов по методу начисления с начала налогового периода, в котором был заключен такой договор (п. 4 ст. 273 НК РФ). Перейти на метод начисления придется не только доверительному управляющему и учредителю управления, но и выгодоприобретателю.

Согласно п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Соответственно, имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего (п. 2 ст. 276 НК РФ).

В случае возврата имущества у учредителя управления не образуется дохода (убытка) независимо от возникновения положительной (отрицательной) разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ).

Статьей 1023 ГК РФ предусмотрено право доверительного управляющего на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении, за счет доходов от использования этого имущества. Доверительный управляющий, плательщик налога на прибыль, включает в налоговую базу только свое вознаграждение, а также расходы, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления (п. 2 ст. 276 НК РФ). При этом размер и форма вознаграждения управляющему должны быть указаны в договоре доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 276 НК РФ у учредителя управления (в случае если он же является выгодоприобретателем) доходы, полученные в рамках договора доверительного управления, включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода. Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), включаются в состав расходов, связанных с производством, или внереализационных расходов.

Датой признания дохода является:

— дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, если доходы классифицируются как доходы от реализации (п. 3 ст. 271 НК РФ);

— последний день отчетного (налогового) периода, если доходы классифицируются как внереализационные (п. 4 ст. 271 НК РФ).

В налоговом учете доверительного управляющего и учредителя управления доходы по договору доверительного управления формируются в каждом отчетном (налоговом) периоде независимо от того, предусмотрено ли таким договором осуществление расчетов в течение срока действия договора или нет.

Читайте так же:  Какие органы осуществляют государственный финансовый контроль

В Письме Минфина России от 18.03.2008 N 03-03-06/1/194 доверительному управляющему предлагается самостоятельно определить порядок распределения вознаграждения в течение налогового периода с учетом принципа «равномерности признания доходов и расходов», в случае, когда его величина может быть определена только по окончании года.

Если выгодоприобретателем является третье лицо, то согласно п. 4 ст. 276 НК РФ полученные доходы включаются в состав его внереализационных доходов. Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, когда договором предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора), учитываются в составе расходов выгодоприобретателя.

При возврате амортизируемого имущества учредителю договора доверительного управления такое имущество подлежит включению в ту же амортизационную группу, начисление амортизации осуществляется по тем же ставкам и в том же порядке, что и до начала договора доверительного управления. Начисленная за весь период эксплуатации такого имущества амортизация до даты возврата учредителю договора доверительного управления учитывается при определении остаточной стоимости данного имущества (ст. 332 НК РФ). Таким образом, если по договору доверительного управления передано амортизационное имущество, а начисленная амортизация учитывается в расходах выгодоприобретателя, то в бухгалтерском учете учредителя управления будет формироваться ПНО на величину начисленной за время действия договора доверительного управления амортизации.

Ни учредитель управления, ни выгодоприобретатель не смогут учесть убытки, полученные в течение срока действия договора доверительного управления, в целях налогообложения (п. 4 ст. 276 НК РФ).

Учредитель доверительного управления или выгодоприобретатель самостоятельно представляют в налоговый орган по месту своего нахождения декларации по налогу на прибыль в отношении полученной ими прибыли в рамках договора доверительного управления имуществом (Письмо УФНС по г. Москве от 14.07.2005 N 20-12/52400). При этом формируется единая декларация по всем видам деятельности указанных лиц, включая доверительное управление. Доверительный управляющий на основании п. 2 ст. 276 НК РФ ежемесячно определяет нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом и предоставляет учредителю управления (выгодоприобретателю) сведения о полученных доходах и расходах.

При совершении операций с имуществом, полученным в доверительное управление, доходы и расходы отражаются в соответствии с установленными гл. 25 НК РФ правилами формирования доходов и расходов (ст. 332 НК РФ). К сожалению, в гл. 25 отсутствуют указания, какой учетной политикой должен руководствоваться доверительный управляющий. По мнению автора, в таком случае на основании п. 1 ст. 11 НК РФ доверительному управляющему следует руководствоваться Указаниями об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, утвержденными Приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н (далее — Указания). Так, согласно п. 11 Указаний отражение операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления, формирование и учет доходов, расходов осуществляются в общеустановленном порядке при соблюдении принципов формирования учетной политики, принятой учредителем управления.

Доверительный управляющий обязан предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ). При предоставлении отчета необходимо учитывать требования налогового законодательства о своевременности исчисления налогов и предоставлении налоговой отчетности (как правило, ежеквартально, а при авансовых платежах по налогу на прибыль из фактически полученной прибыли согласно п. 2 ст. 285 НК РФ — ежемесячно).

Статьей 332 НК РФ на доверительного управляющего возложена обязанность ведения раздельного аналитического учета по доходам и расходам, связанным с исполнением договора доверительного управления, а также по доходам, полученным в виде вознаграждения от доверительного управления, в разрезе каждого договора доверительного управления.

Земельный налог

Каких-либо специальных норм, регулирующих порядок налогообложения земли, переданной в доверительное управление, не предусмотрено, поэтому плательщиком земельного налога будет являться учредитель управления в силу п. 1 ст. 388 НК РФ. В частности, налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2008, N 40

Тема: Кто платит налоги при Доверительном управлении имуществом ?

Опции темы
Поиск по теме

Кто платит налоги при Доверительном управлении имуществом ?

При ДУ имуществом (недвижимость), кто платит налоги Доверительный управляющий или же собственник?

Собственник ! За исключением случаев прямо предусмотренных НК (например,НДФЛ или, если собственник — нерезидент без представительста), а также, если Доверительный управляющий уполномочен доверенностью. См. также Постановление ВАС номер 5 (О применении 1 части НК).

если я правильно понимаю, то при ДУ ведется отдельная бухгалтерия (я не бухгалтер), а это значит, что выплата налогов тоже проходит по бухгалтерии (по этой отдельной), значит Упраляющий как бы сам платит за Собственника из прибыли, полученной по ДУ. Еще в Договоре ДУ оговорено, что отчет по ДУ производится раз в год и соответственно передается вся прибыль. если налоги платит Собственник. то он будет платить их раз в год. но это же противоречит НК. вот я и не понимаю. если можно объясните

Окей, тогда с начала и по порядку.
1. Доверительный управляющий ведет отдельный баланс по средствам, поступившим в ДУ (отдельно по каждому договору ДУ).
2. Раз в квартал (по 25-й главе), а лучше (удобнее) раз в месяц — Дов. управляющий предоставляет учредителю управления отчет о произведенных операциях, финансовых результатах и предоставляет баланс средств ДУ.
3. Доверительный управляющий не является налогоплательщиком, собственником активов и фин. результатов является учредитель управления.
4. Доверительный управляющий уплачивает налоги, по которым он лишь будет являться налоговым агентом (либо в случае наделения его такими полномочиями надлежаще оформленной доверенностью).
5. Налог на пользователей а/дорог, налог на прибыль, налог на имущество от операций в ДУ уплачиваются учредителем ежеквартально, независимо от того, был ли физический (денежный) перевод прибыли.
6. В учете на обособленном балансе Дов.управляющий расчеты по налогам не показывает (за исключением п. 4 сей писанины).
7. В бухгалтерском и налоговом учете на обособленном балансе управляющий обязан руководствоваться учетной политикой учредителя управления (нужно предварительно потребовать от него раскрытия).
8. ну вот вроде и все — если что забыл упомянуть — don’t be shy to ask 🙂

Особенности налогообложения при доверительном управлении коммерческим недвижимым имуществом

В статье рассматриваются особенности налогообложения в рамках доверительного управления коммерческим недвижимым имуществом, а также предложения по внесению изменений в действующее законодательство по вопросам налогообложения и лицензирования данного вида деятельности.

Читайте так же:  Льгота на налог на имущество многодетным семьям

Недвижимое имущество, доверительное управление, налогообложение, лицензирование.

Доверительное управление имуществом является сравнительно новым институтом в экономике России. В силу ряда причин развитие рынка услуг доверительного управления было несколько замедленным и неоднородным. В последние годы услуги доверительных управляющих в сфере недвижимости становятся все более востребованными. Одно из центральных мест среди возможных объектов доверительного управления занимают такие производные объекты недвижимости, как здания и сооружения.

Сущность договора доверительного управления состоит в том, что одна его сторона передает другой на определенный срок имущество. При этом доверенные лица обязуются осуществлять управление им в интересах собственника. Оговариваемая договором передача имущества не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Последний приобретает только возможность совершать в отношении этого имущества любые юридические (например, аренда) и фактические (ремонт и т. п.) действия в интересах «хозяина» — причем в пределах, обусловленных договором и законом. Договор доверительного управления заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени. В самом же договоре распоряжения имуществом он обязан указать, что действует именно в таком качестве, а не в собственных интересах. Фактически это требование исполняется путем информирования других сторон по сделке распоряжения имуществом, если сделка совершается устно, либо путем проставления в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего пометки «Д. У.».

Особо следует отметить регламентацию ответственности доверительного управляющего, так как ему передается имущество собственника, в отношении которого управляющий может производить широкий спектр различных действий. ГК РФ использует понятие, которую обязан проявить управляющий. В случае невыполнения этого условия доверительный управляющий должен возместить выгодоприобретателю, которым может быть и учредитель управления, упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа.

Если в результате использования имущества доверительным управляющим возникают долги, то они подлежат погашению за счет имущества, переданного в доверительное управление. Если этого имущества не хватает для погашения долгов, то взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и этого имущества — на средства учредителя управления, которые не переданы в доверительное управление.

В связи с тем, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, то за учредителем управления (доверительным собственником) сохраняются все обязанности по уплате налогов и сборов, связанных с владением имуществом: налог на имущество, налог на прибыль.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества? как у учредителя управления, так и у доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Доверительный управляющий не вправе, если иное не предусмотрено договором доверительного управления, использовать находящееся в управлении имущество в личных целях, а также присваивать себе плоды и доходы от управления.

Остановимся отдельно на обязанностях управляющего, касающихся уплаты необходимых налогов и сборов. Дело в том, что несвоевременная уплата налогов, сборов и платежей в бюджеты различного уровня может привести к потере недвижимого имущества, находящегося в управлении, и дополнительным финансовым расходам учредителя.

Пунктом 1 статьи 174.1 НК РФ на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость при совершении операций по договору доверительного управления. В декларации по НДС управляющий указывает НДС по операциям, связанным с доверительным управлением и НДС по основному виду деятельности, не связанного с доверительным управлением.

Исчисление же налога на прибыль доверительным управляющим осуществляется только в случае, если по условиям договора ему предусмотрено вознаграждение.

Обязанности начисления и уплаты налогов в рамках договора доверительного управления представлены в табл. 1:

Роман Павлов → 3 правовых формы успешного управления коммерческой недвижимостью

Данная статья посвящена анализу 3 правовых форм управления коммерческой недвижимостью: доверительном управлении, аренде для последующей пересдачи в субаренду и агентском договоре. Автор рассматривает преимущества и недостатки каждого способа управления недвижимостью.

Доверительное управление

В этом случае Вы снимаете со своих плеч груз забот об имуществе и регулярно получаете немалый доход. Доверительное управление регулируется положениями 53 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Этот правовой институт считается весьма удобным в применении и позволяет максимально безопасно распорядиться своим имуществом, при условии, что вы получили профессиональную юридическую консультацию

Согласно ст. 1012 ГК РФ, в договоре доверительного управления имуществом есть две стороны: Учредитель управления (владелец имущества) и Доверительный управляющий — тот, кто будет имуществом управлять, соблюдая выгоду владельца или указанного им лица. Но в любом случае доходы от использования имущества Доверительному управляющему не принадлежат. Объектом доверительного управления может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы, ведение которых отдано управляющим коммерческой недвижимостью организациям.

Пожалуй, главный плюс доверительного управления имуществом заключается в следующем факте – такое имущество обособляется, учитывается на отдельном балансе у Доверительного управляющего и на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника, кроме как в случае его банкротства (ст. 1018 ГК РФ). Если Учредитель управления является физическим лицом, но не индивидуальным предпринимателем, то в отношении него нельзя применять Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. В скором времени принятие поправок в закон, отменяющих данное правило, не предвидится, а значит, риск потерять такое имущество минимален, сообщает Роман Павлов, юрист вологда.

Читайте так же:  Какой налог в пенсионный фонд для ип

Что касается минусов данного вида договора, то их, увы, немало и они в основном связаны с налогами. Скорее всего, налоговая инспекция потребует от доверительного управляющего уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) из суммы доходов от использования доверенного его попечению имущества. Это возможно даже если используется упрощенная система налогообложения (УСН) или учредитель управления является гражданином. Дело в том, что «упрощенка» регулируется ст. 174.1 Налогового кодекса РФ, где сказано, что любые доходные действия по управлению доверенным имуществом облагаются НДС и уплатить его обязан доверительный управляющий. Существует мнение, что в таких случаях лицо, обязанное уплачивать НДС, отсутствует как таковое, но налоговая инспекция полагает иначе. Положительной для налогоплательщика судебной практики пока не имеется, а потому споры судами разрешаются в пользу налоговых органов. Подробнее об этом мы можете узнать здесь

Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения.

Еще одна существенная проблема договора доверительного управления недвижимым имуществом – это обязательная государственная регистрация передачи недвижимости доверительному управляющему. Такой договор «задним» числом уже не проведешь. И не соблюсти требование о госрегистрации никак нельзя, иначе договор станет недействительным, в соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ.

Подведем итог – если Вы не желаете платить немалую сумму НДС в размере 18% от полученного дохода с имущества, то договор доверительного управления не для Вас. Рассмотрите другие варианты и проконсультируйтесь с юристом.

Передача недвижимого имущества в аренду для оформления последующей субаренды

В этой ситуации собственник недвижимости имеет возможность устраниться от заключения множества договоров с разными арендаторами, уступив это право одному арендатору, который сможет оформлять субаренду по своему усмотрению. В итоге риск получения претензии или судебного иска от конечных пользователей имуществом сводится практически к нулю.

Чтобы максимально упростить себе жизнь, владельцу имущества следует возложить на арендатора все затраты по поддержанию недвижимости в надлежащем виде, включая косметический и капитальный ремонт, а также обязанность по уплате социально-бытовых платежей. В итоге, владелец получит чистый доход в виде арендной платы без лишних телодвижений и усилий. Есть правда такое «но» как выбор ответственного и надежного арендатора – это не самая простая задача. Зато решать ее придется единожды.

Агентский договор

По нему собственник имущества (Принципал) поручает операционной компании (Агенту) заключать договоры на аренду этого имущества от имени Агента, но за счет Принципала. Этот тип договора используется крайне редко, уступая пальму первенства аналогичному и более простому договору аренды.

Кому выгоднее быть правомочным владельцем недвижимого имущества, чтобы минимизировать налоговые затраты и иные издержки? Попробуем разобраться.

Если собственник физическое лицо, то он имеет возможность сразу пускать в дело полученный доход, не возникает сложностей с оформлением налогов. Тогда как юридическое лицо-собственник, получив доход от использования имущества и передав его учредителю, должно начислить и уплатить налог на доход физических лиц 9%, так как единственный способ получить эти средства, не нарушив закон, это оформить их как дивиденды. Это справедливо, если не впутываться в длинные и «мутные» схемы вроде расходных договоров или затяжных займов без процентов.

Собственнику имущества — физическому лицу следует оформить статус индивидуального предпринимателя и использовать упрощенное налогообложение с объектом «доходы», так как налог в этом случае составит лишь 6%, а не 13%. Также можно избежать уплаты НДС и НДФЛ. В этой радужной картинке есть свои подводные камни. Один из них – полная имущественная ответственность индивидуального предпринимателя по своим долгам. Если таковые возникнут то, погашая их, можно и имущества лишиться. Но если не вести активной предпринимательской деятельности, а лишь сдавать недвижимость в аренду надежной компании по выгодной цене, то риск сводится к нулевой отметке — советует юрист вологда.

В том случае, когда Вашим имуществом занимается дружественная операционная компания, ей можно порекомендовать применять систему упрощенного налогообложения с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», так как ее затраты по обслуживанию активов и так велики. Если последовать данному совету, то налог на доход составит около 1%. Следует избегать ситуации, когда владелец имущества и директор операционной компании одно лицо, иначе со стороны налоговых органов может последовать обвинение в получении необоснованной налоговой выгоды.

Какой бы способ извлечения дохода из имущества Вы ни выбрали, следует понимать, что полностью устраниться и замаскироваться не удастся. Информация о владельцах недвижимости открыта и любой может ее получить, подав соответствующее заявление в регистрационные органы. Кроме того, при оформлении договоров субаренды, конечный пользователь имущества может потребовать письменного согласия владельца на оформление договора субаренды.

Видео (кликните для воспроизведения).

Грамотная юридическая консультация у профессионального юриста — это ваша лучшая инвестиция на первоначальном этапе управления недвижимостью.

Источники

Доверительное управление недвижимостью налоги
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here